Tout sur la location saisonnière

Vous souhaitez acquérir un bien pour faire de la location saisonnière ?

Vous n’êtes pas seul(e), à la montagne, au bord des plages ou dans une ville touristique, votre bien devra alors être placé stratégiquement ! Attention toutefois car avant de pouvoir effectuer une location saisonnière, des démarches administratives et un accord des autorités municipales vous seront nécessaires.

Où investir ?

I. Les stations balnéaires

Pour maximiser vos chances de trouver un locataire, privilégiez des biens à environ 20 minutes en voiture maximum des plages. Une piscine peut également déclencher un coup de cœur étant un critère obligatoire pour certains vacanciers, cela fera en plus grimper en flèche de prix de la location. Les commerces de proximités sont quant à eux IN-DIS-PEN-SABLES iriez-vous en vacances où la première baguette est inaccessible à pied ? Enfin, pensez à une place de parking réservée pour les villes très attractives, cela peut sensiblement augmenter le nombre de réservations !

Ici, les locations seront très majoritairement l’été et durant les vacances scolaires (avril et octobre notamment si le temps y est clément). Bien prendre en compte cette donnée dans vos calculs de rentabilité.

II. La montagne

Dont l’air pur attire de nombreux vacanciers, la haute saison avec les sports d’hiver et l’été avec les randonnées, votre bien est susceptible d’accueillir des touristes presque à l’année ! Si vous disposez d’un budget restreint, alors les Pyrénées sont faites pour vous. Si au contraire votre budget est plus conséquent, privilégiez plutôt les stations Alpines. Un logement au pied des pistes ou à 5 minutes de marche maximum des télécabines sera préférable.

Il est fréquent que des familles ou groupes d'amis se réunissent le temps de ces vacances, et par conséquent, recherchent des biens spacieux. Ne craignez pas d'investir dans des biens de grandes tailles si vous en avez la possibilité.

III. Partout ailleurs

Les petites (ou grandes) villes chargées d’Histoire sont également un bon emplacement pour faire de la location saisonnière. Vous devrez mettre en valeur dans votre annonce la proximité avec des lieux ou monuments historiques, les commerces, etc. Vous pouvez également mettre en avant des activités intéressantes à faire proche de chez vous.

Où que vous choisissiez d’investir, le loyer pour une location saisonnière sera toujours plus élevé qu’une location annuelle, les revenus générés étant répartis sur quelques mois de l’année seulement. Il est donc nécessaire de bien estimer le montant de vos futurs loyers.

Également, la location saisonnière demande une gestion locative bien plus conséquente qu'une location classique longue durée. Les changements de locataires s’opérant très régulièrement (quelques jours seulement), il faut pouvoir se rendre disponible pour notamment changer les draps, nettoyer, vérifier que rien n’a été dégradé entre chaque nouvelle arrivée… C’est pourquoi la plupart des locations saisonnières ne sont pas gérées par les propriétaires eux-mêmes.

Il existe différentes manières de déléguer la gestion de son bien, notamment par le biais d’un agent d’entretien, d’une agence immobilière ou d’une société de conciergerie. Cela engendre un coût supplémentaire mais se révèle indispensable si vous habitez loin du logement.

Enfin, il faudra prendre en compte une dégradation prématurée des équipements mis à disposition, les locataires étant moins « regardant » sur des courtes durées.

Quelles sont mes obligations ?

Louer un appartement, un chalet, une maison pour des gens de passage peut s’avérer très lucratif.

Avec l’augmentation au fil des ans de ce type de location et des libertés que prenaient les propriétaires de meublés de tourisme autour de la réglementation et de la fiscalité, la loi Alur (2014) puis la loi Elan (2018) ont renforcé les contraintes et les sanctions.

Attention cher(e) lecteur(rice), la partie qui va suivre demande une certaine concentration !

I. Les déclarations et enregistrement

Il est important de signaler que les règles ne sont pas les mêmes entre la location saisonnière de votre résidence principale et secondaire notamment sur la déclaration de location auprès de la mairie.

Pour les résidences principales

La location de votre résidence principale vous dispensera des déclarations sauf dans les communes qui l'imposent. (Article L. 324-1-1 du Code du tourisme)

Parmis celles qui l'imposent les communes :

• de plus de 200 000 habitants

• de la petite couronne parisienne

• de plus de 50 000 habitants qualifiés de zones dites « tendues ».

• l'ayant décidé par délibération du conseil municipal

La liste des villes dites de « zones tendues », est fixée par un décret du 10 mai 2013 qui contient l’essentiel des villes balnéaires françaises. Pour savoir si une commune est en zone tendue, il suffit de mettre le code postale de la commune dans la barre de recherche (via le lien ci-dessus).

Le cas échéant, la déclaration devra contenir :

• l'identité, l'adresse postale et électronique du déclarant

• l'adresse du logement

• le statut de résidence principale

• le nombre de pièces et de lits

• les dates prévisionnelles de location*

*La loi interdisant de louer votre résidence principale plus de 120 jours par an.

Certains sites de location sont dotés d’un blocage, qui, une fois arrivé à 120 jours de location annuelle pour une résidence principale, bloque automatiquement l’annonce. Vous serez alors averti et aucune réservation ne sera possible.

Si vous êtes en appartement, vérifiez qu’aucune clause n’interdit expressément la location meublée. Également, si les périodes de location sont nombreuses, votre activité risque d’être contraire à la notion « d’occupation bourgeoise » qui figure parfois dans les règlements de copropriété.

Dans le cas où vous êtes locataire et que vous souhaitez sous louer votre bien, vous devez préalablement obtenir l’accord écrit de votre bailleur. A défaut, vous pourrez être contraint de lui reverser l’intégralité des loyers perçus. Vous vous exposez aussi à la résiliation de votre bail (CA Paris du 5 juin 2018, n°16/10684).

Depuis la loi Alur, les plateformes de locations doivent vous informer de vos obligations. Vous signez une déclaration sur l’honneur attestant que vous les respectez.

Le renouvellement de cette déclaration n’est pas obligatoire à moins que des changements tels que la période prévisionnelle de location soit changée.

Enfin, l'obligation de déclaration pour les logements concernés va de paire avec un numéro d'enregistrement à 13 chiffres. Ce numéro devra figurer sur l'annonce de location en ligne.

L’enregistrement est obligatoire à Paris depuis décembre 2017, à Lyon depuis février 2018 et à Bordeaux depuis mars 2018. Depuis, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Cannes, Nice, Strasbourg, Toulouse et Tours ont suivi la même démarche.

Pour les résidences secondaires

Deux Cerfas sont à remplir :

• Le premier Cerfa n°14004*04 est la déclaration à destination de la mairie de la commune où vous louerez. Celle-ci est la même que la déclaration vu précédemment, hormis le fait qu'il n'y ai pas de dates prévisionnelles de location.

• Le second Cerfa n°11921*05 est une déclaration de votre nouvelle activité au greffe du tribunal de commerce.

La non réalisation de ces actions vous expose à une contravention de 450€.

De la même manière que pour les résidences principales, vous obtiendrez le numéro d’enregistrement à 13 caractères qui doit figurer sur l’annonce en ligne.

Attention, le loueur qui ne demande pas son numéro d’enregistrement s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Les plateformes de location ont l’obligation de retirer de leurs sites les annonces qui ne contiennent pas ce numéro.

II. L’autorisation

Le cas échéant, après la déclaration, vous devez en plus demander une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie. Ce changement d’usage s’applique lorsqu’un logement à usage d’habitation est utilisé pour de la location saisonnière ou à usage professionnel et commercial.

Soyez vigilant car les modalités de délivrance de cette autorisation varient en fonction des communes.

L’autorisation peut être temporaire, c’est le cas pour Marseille ou Nice par exemple. À Paris, elle s’assortit d’une compensation financière. Vous êtes obligé de racheter des mètres carrés de commerces ou de bureaux qui ont été récemment transformés en logement dans le même quartier ; c’est ce que les professionnels appellent le « rachat de commercialité ». Cette opération est coûteuse (un mètre carré de commercialité vaut entre 1 000 et 1 600 euros dans les arrondissements centraux de la capital), ce qui peut diminuer l’intérêt financier de votre opération.

En l’absence d’autorisation de changement d’usage, le propriétaire s'expose à une amende civile de 50 000 euros par logement, assortie d’une astreinte journalière de 1 000 euros du m² jusqu’à régularisation. Il s’expose aussi à des sanctions pénales : un an d’emprisonnement et 80 000 euros d'amende.

III. La déclaration des loyers issus de la location touristique

Vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vos revenus cumulés issus de la location sont inférieurs à 70 000 €, vous bénéficierez alors d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Concernant les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, le seuil passe à 170 000 € et l’abattement à 71 %.

Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes doivent déclarer au fisc les revenus réalisés par leurs utilisateurs et le nombre de transactions effectuées.

Cette déclaration est obligatoire dès 3 000 euros de revenus ou 20 transactions dans l’année (arrêté du 27/12/2018, JO du 30).

IV. Les cotisations

Comme toutes entreprises, vous serez contraint à verser des cotisations. D’abord il y a la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui possède un taux variable en fonction de la commune et de la valeur du bien. Dans certains cas il arrive que des exonérations soient possible sauf si votre commune en a décidé autrement.

Concernant les locations touristiques et taxes de séjour, depuis le 1er janvier 2019, un logement touristique non classé est soumis à une taxe de séjour majorée, comprise entre 1 et 5 % du coût de la nuit par occupant. Elle est inférieure pour les meublés touristiques classés : entre 0,20 et 0,80 euro par nuit et par occupant.

Depuis 2017, vous devez verser des cotisations sociales si vos recettes annuelles excèdent 23 000 €.

Sous un certain montant de revenus dans l’année (33 100 € pour les locations touristiques meublées non classées, 88 800 € pour les locations touristiques meublées classées et les chambres d’hôtes), vous aurez le choix entre opter pour le régime micro entrepreneur ou verser vos cotisations au régime général de la sécurité sociale.

V. Les chambres d’hôtes

Un des autres aspects de la location saisonnière sont des chambres d’hôtes. Ces dernières sont régulées par le code du tourisme ((art. D. 324- 13 à D. 324-16) qui les définit comme des « chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations » (art. L. 324-3 à L. 324-5 du Code du tourisme).

Certaines règles sont donc à respecter :

• la capacité d’accueil ne peut pas excéder cinq chambres et quinze personnes

• l’accueil doit être assuré par l’habitant

• la prestation doit comprendre la mise à disposition d’une chambre pourvue d’un accès à des sanitaires, la fourniture de linge de maison et d’un petit déjeuner

• toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire du lieu de l’habitation par le Cerfa n° 13566*02, en précisant le nombre de chambres, le nombre de personnes susceptibles d’être accueillies et les périodes prévisionnelles de location

CONCLUSION

La location saisonnière est encadrée par ne nombreuses règles liées au secteur dans lequel se trouve le logement.

Les points à retenir sont les suivants :

• Déclaration CERFA

• Enregistrement et obtention du numéro à mettre sur l’annonce de location

• Autorisation de la ville où se situe le bien

• Cotisations

• Déclaration des loyers

Que la location se situe au bord de la mer, à la montagne où dans une ville touristique, la gestion locative est importante et engendre souvent des coûts non-négligeables. Le loyer doit donc est suffisamment important pour couvrir cette dépense supplémentaire, en particulier si le logement n’est loué qu’une partie de l’année. La location saisonnière de votre résidence principale est limitée à 120 jours par an. Les résidences secondaires quant à elles doivent obtenir une autorisation de la mairie dans certaines villes, renseignez-vous auprès de la commune en question pour connaître toutes les modalités.

Enfin, les chambres d’hôtes sont une bonne alternative à la location saisonnière « classique », pensez-y !