Comment être sûr de trouver un locataire ?

« Comment savoir si je vais trouver un locataire ? »

Voici une des nombreuses questions qu’il est légitime de se poser avant d’acheter un bien. Beaucoup s’inquiète de savoir s’il y a une demande locative. La réelle question n’est finalement pas de savoir si vous trouverez un locataire, mais plutôt comment répondre à son besoin ? Suivant la position, le loyer ou la taille de votre logement, celui-ci ne touchera pas la même cible. L’enjeu sera donc de déterminer un bien qui correspond aux attentes du marché.

I. L'étude de marché

Le premier conseil que nous pouvons vous donner c’est d’aller explorer le marché dans le secteur que vous visez. Combien de logements sont proposés à la location ? A quel loyer ? Pour quelle surface ? Meublé ou non-meublé ?

Deuxième question à se poser, quelle est la population la plus représentée dans le secteur visé, étudiants ? Jeunes couples ? Retraités ?

Cette étude va vous permettre de croisé l’offre avec la demande.

Petite astuce, si de nombreuses annonces semblables au bien que vous convoitez sont disponibles à la location, méfiez-vous. Cela peut être un indice d’une demande trop faible par rapport au nombre d’offres, gare aux vides locatifs !

II. Fixer le montant du loyer

Si vous vous rendez compte dès la phase n°1 que le marché n’est pas au rendez-vous, il est inutile d’aller plus loin. Changez de cible ou de secteur.

En revanche, si le marché se présente favorable et que vous avez déjà un type de bien en tête, vous devrez vous interroger sur sa rentabilité. Pour en dessiner les contours, vous devrez prendre en compte les charges liées au logement et les confronter aux loyers espérés.

Pour estimer le loyer, les recherches précédentes devraient vous permettre d’obtenir un loyer minimum et maximum concernant le bien en question. Vous pouvez vous renseigner auprès d’agences immobilières locales ou en consultant des annonces sur internet, il existe également des simulateurs de loyers en ligne (à prendre avec précaution…).

Le tout est de se situer dans les prix du marché, si vous êtes au-dessus, il y a très peu de chance que vous parveniez à trouver un locataire, si vous êtes en dessous vous risquez vite d'être submergé d'appels !

Si vous avez un doute, conservez une marge de sécurité au cas où vous auriez surestimé le loyer afin de rester rentable. Enfin, ne prenez pas qu’un seul logement comme référence, bien qu’il puisse être très similaire au votre. En effet, ce dernier peut avoir été sur ou sous-évalué.

III. Se faire connaître

Pour faire connaitre votre bien, une pléthore de possibilités s’offre à vous :

a) Les annonces sur internet

De particulier à particulier, la publication de votre annonce sur des sites tels que LeBonCoin.fr ou encore Pap.fr reste la meilleure option. Ces derniers possèdent des audiences énormes et maximisent vos chance d’être aperçus.

Attention à bien soigner les annonces souvent lues en diagonales pour éviter les questions récurrentes. Ce genre d’outil demande un peu de patience et de temps à consacrer aux potentiels locataires mais il a le mérite d’être gratuit ! La modification d’annonce peut être payante selon les sites, assurez-vous qu’elle soit parfaitement rédigée et que vous n’aurez plus à y retoucher avant de la poster (notamment votre adresse e-mail de contact ou numéro de téléphone).

Certains sites sont également spécialisés dans de la location à court terme, ou de la location saisonnière (Airbnb, Pap Vacances, etc.). Vous y trouverez forcément votre bonheur.

Avantages : Inconvénient :

- Grande visibilité - Temps à consacrer

- Coûts

b) Les réseaux sociaux

Les réseaux sociaux sont un outil auquel peu d’investisseurs pensent mais qui présentent quelques avantages dans la recherche de locataires.

Sur certains d’entre eux, dont Facebook par exemple, vous y trouverez facilement des groupes spécialisés dans le partage d’offres de logements.

L’avantage de l’utilisation des réseaux sociaux est la gratuité de ces derniers et la possibilité de toucher beaucoup de personnes en même temps. En revanche, il faut trouver les bons groupes ou être suivi par une communauté assez importante, de même, un tri important sera nécessaire.

Avantages : Inconvénients :

- Coûts - Public restreint

- Grande visibilité - Temps à consacrer

- Efficace pour cibler des étudiants

c) Le bouche à oreille

Il s’agit surement de la méthode la plus simple pour faire savoir qu’un logement est à louer. Faites-en part à vos connaissances, discutez-en autour de vous. De fil en aiguille, l’information sera sûrement relayée jusqu’à vos futurs locataires. De plus, s’il s’agit d’une connaissance d’un de vos proches, cela peut être plus rassurant pour vous. Les futurs locataires auront certainement plus à cœur de respecter les échéances de paiement et prendre soin du logement.

L’avantage de ce système est que vous trouverez plus quelqu’un de « confiance » mais cela peut empiéter sur vos relations si des problèmes survenaient.

Avantages : Inconvénients :

- Coûts - Visibilité très limité

- Locataires de confiance - Peu de chances d’aboutir

- Temps à consacrer - Danger avec vos relations personnelles

d) Les agences immobilières

Certains propriétaires ne veulent pas s’occuper de la recherche de locataires par manque de temps ou de contraintes géographiques. Pour cela, il est possible de déléguer ce travail à une agence immobilière moyennant des honoraires. L’agence peut également s’occuper de toute la gestion locative après la signature du bail, en cas d’imprévus et même loyers impayés selon les contrats.

Nous vous conseillons de visiter plusieurs agences pour comparer les offres. Certaines d’entres elles font payer à chaque rédaction de bail (ce qui peut s’avérer intéressant pour les locations longues durées), d’autres prennent un pourcentage du loyer allant de 5 à 10% des loyers perçus durant l’année. N’hésitez pas à consultez des avis en ligne afin de s’assurer du sérieux de l’agence !

Il existe deux types de mandat qui vous lieront à l’agence : le mandat exclusif ou le mandat simple. Le mandat simple vous permet de faire appel à plusieurs agences en parallèle pour trouver un locataire. Vous toucherez un plus large public, mais il se peut que les agences soient moins motivées et donc que la recherche prenne du temps. Il faut également penser à prévenir toutes les agences dès qu’un locataire est trouvé, sous risque de devoir leur verser une indemnité. Le mandat exclusif vous relie à une seule agence : vous toucherez donc moins de monde mais l’agence sera plus motivée à faire des recherches pour vous trouver un locataire.

Les avantages de passer par une agence sont l’économie de temps et d’énergie. Vous déléguez entièrement ce travail sans vous souciez du reste. Les inconvénients restent le coût des services proposés et le fait que l’agence ne sera pas aussi regardante sur le choix des locataires…

Avantages : Inconvénients :

- Temps à consacrer - Coûts élevés

- Bonne visibilité - Vous ne faites pas directement le choix de vos locataires

e) Les petites annonces dans le journal

Très populaires avant internet, elles le sont beaucoup moins aujourd’hui. Pour quelques dizaines d’euros, vous pouvez passer votre annonce dans un journal local. Cette méthodes ne présente pas vraiment d’avantages par rapport à celles vu précédemment.

Avantages : Inconvénients :

- Public touché déjà dans le secteur - Temps à consacrer donc plus à même d’être intéressé - Public très restreint

- Coûts modérés - Taille de l’annonce limitée

Conclusion

L'adéquation entre la demande locative et l'offre que vous proposez doit être pensée ! Un bien ne doit pas être acheté par coup de coeur, mais parce qu'il répond à un marché. Le vide locatif étant une source d'inquiétude importante, il n'en demeure pas moins simple à écarter dès l'achat.

Une fois cette étape réalisée, fixer un loyer et se faire connaître ne sera plus qu'un jeu d'enfant.